Un estudio recién publicado en uno de los mejores journals de sistemas de información, Information Systems Research, titulado «Does virtual reality help property sales? Empirical evidence from a real estate platform«, examina el papel de los llamados tours virtuales en las propiedades ofrecidas en plataformas online de oferta inmobiliaria, y llega a la conclusión de que no juegan ningún papel significativo a la hora de obtener un precio diferencialmente más elevado, pero sí que lo hacen para determinar el tiempo de permanencia de esas propiedades en el mercado.
El estudio, llevado a cabo en Beike, una plataforma inmobiliaria online china similar a otras como Zillow, Matterport, ImmobilienScout24 o Idealista), intenta discernir el papel de la tecnología de realidad virtual más básica y no inmersiva: la de creación de combinaciones de vídeo y fotografías hechas en formato 360º que permiten al posible comprador desplazarse virtualmente con el ratón por diferentes vistas, acercarse, alejarse, etc. cuando examina la propiedad.
Este tipo de herramientas, generalmente ofrecidas por las propias plataformas, suponen en principio una forma de destacar en el listado, ofreciendo al posible comprador interesado una forma más interactiva y completa de ver los detalles de la propiedad más atractiva que una simple colección de imágenes estáticas. De manera general, la disponibilidad de este tipo de tours virtuales en la documentación de una propiedad dio lugar a una reducción del tiempo en el mercado de entre el 28% y el 49%, lo que se corresponde con entre 19 y 34 días menos.
Aunque no se ha encontrado una influencia significativa directa de la disponibilidad de tour virtual sobre el precio de las propiedades, sí existe un cierto efecto indirecto: en muchos casos, los ofertantes de una propiedad tienden a reducir su precio a medida que se incrementa su tiempo en el mercado, lo que haría que una reducción en ese tiempo evitase que se aplicasen esas reducciones progresivas derivadas del interés de vender la propiedad lo antes posible.
Un ejemplo interesante de cómo la tecnología puede aportar una diferenciación y un efecto positivo a un mercado, el inmobiliario, en el que el valor de las transacciones puede hacer que ese impacto llegue a ser económicamente muy significativo.
This article is also available in English in my Medium page, «Are you more likely to buy a property if you can first take a virtual tour of it?»
Bueno, no sé… Es, desde luego, indudable que la posibilidad de una visita telemática, facilita la comercialización. El problema -y lo torturante para eventuales compradores- es el incesante desfile de pisos maravillosos que luego, sobre la realidad de la visita presencial, acaban por ser verdaderos fiascos. Por ello, nunca se logrará que alguien compre sin visita presencial (salvo, quizá, fondos de inversión que compran a saco y, en algunos casos, sobre plano): todo el mundo sabe o intuye que la óptica gran angular puede hacer maravillas con los espacios (de buena o mala fe, que eso ya es otra cosa).
Fotografiar correctamente una vivienda -o hacer un vídeo de ella- es un arte difícil, mucho más difícil de lo que se cree, y esa es la razón por la que haya cursillos al respecto, algunos dirigidos a profesionales no de la gestión inmobiliaria sino de la propia fotografía.
El invento al que se refiere el artículo está sin duda muy bien y seguro que ahorrará tiempo en la gestión inmobiliaria (si se hace bien), pero la visita presencial dudo que decaiga nunca.
Ahora ya ni fotografía parece hacer falta.
En Tiktok(creo, porque siempre en X sale al final termina con el logo de Tiktok), en X y otras redes sociales corren como ríos los vídeos de unos tiburones del sector vendiéndote palomares a precios superiores al millón de euros como si fuera la ganga del siglo, porque estará en el centro de la capital madrileña.
Hay varios de esos vídeos que son absolutamente ridículos; pero hace falta saber venderlo bien vendido… los vídeos son dinámicos, amenos y muy bien elaborados, lo cortés no quita lo valiente.
Pero dan vergüenza ajena.
Odio a aquellos, que utilizan la palabra “coqueto” a la hora de vender una propiedad. Madre mía que terrible palabra para intentar endulzarlo.
Esto, unido a aquellos que supuestamente venden su propiedad, con fotos donde apenas se adivina el espacio de la estancia pero se ve perfectamente que tiene retrete, por ejemplo (todo un alarde de lujo en una vivienda, claro…), los que lo deberían intentar vender una casa pero está todo como la escena de un robo, todo desordenadisimo y tirado de cualquier manera o las camas sin hacer… o los que terminan la colección de fotos con los puntos más chulos de la ciudad, suponiendo que eres un inmigrante (legal) que acabas de llegar y no tienes ni idea de todo las posibilidades… . Madre mía vaya club.
Quiero pensar que todo esto también influirá en que una casa tarde más o menos en salir del mercado, pero me cuestiono muchas veces el hecho de que si quieres vender algo, no lo hagas en las mejores condiciones y maneras.
Yo debo de haber andado cerca del récord, por cierto. La venta de mi anterior casa, duró menos de 72 horas, 3 días, entre más de 30 visitas. Aluciné.
Durante la burbuja inmobiliaria me convertí en vendedor de pisos y puedo atestiguar que lo que dicen los comentaristas, que las imágenes que los compradores ofrecen, en muchísimos casos nada tiene que ver con la realidad y dudo que esto vaya a cambiar con los «tours virtuales».
Sin embargo, yo digo desde mi experiencia, que eso es un engañabobos que no es útil para nadie. Los vendedores de pisos, no vendemos de enseñar pisos, sino de venderlos, si las fotos «mejoran» la realidad lo único que conseguirás es dar viajes para enseñar pisos inútilmente.
Yo, por contra, trataba que las fotos mostraran la realidad, (en muchos casos triste), de la vivienda, con el fin de que quien la quisiera ver en persona, realmente pudiera ser un comprador potencial de ese inmueble. Mi maxima de venta era, «Si tienes que engañar al cliente, mantenlo engañado hasta el día después de la firma en el notario» y eso no se hace con fotos, porque nadie compra un piso sin hacer una visita del piso.
Sin embargo, unas fotografías y supongo que un «tour virtual» realista , es una herramienta poderosa, para que el potencial cliente se decida a llamarte para concertar una visita.
Mi experiencia como vendedor de pisos se recoge en un antiguo blog llamado Cienladrillos donde era redactor. que alguien exportó sin respetar los link por lo que es muy complejo navegar en el
Cómo vender en plena crisis 4 – La pesca del cliente
Esplico como hacer fotografias para mostrar en Idealista
Anunciarse en Internet – Como hacer las fotos
entonces ya opinaba que no conviene engañar en las fotos
» Al fotografiar la vivienda debemos tener en cuenta lo que dije en un capítulos anterior. “Si has de mantener una mentira, que sea hasta el día siguiente de haber firmado en el notario”. No conseguimos nada transmitiendo en el anuncio una imagen irreal de la vivienda, nadie va a comprar la casa sin ir a verla personalmente.
Por tanto. salvo que queramos enseñar inútilmente la casa una y otra vez, hay que procurar que en las fotos se muestre la realidad de cómo es y está la casa. Otra actitud, no engaña al cliente, nos engañarnos nosotros mismos. Ello no quita, para que esa realidad, a veces fea, la intentemos mostrar de la forma mas agradable posible.