Los efectos de una aplicación como Airbnb sobre el desarrollo y planificación de las ciudades, especialmente de las más turísticas, son objeto de estudio y de polémica desde hace ya algún tiempo, y conocidos por todo aquel que haya tratado de encontrar recientemente una vivienda de alquiler en el centro de alguna ciudad con atractivo turístico.
El efecto de la aplicación creada por Brian Chesky, Joe Gebbia y Nathan Blecharczyk hace ahora ocho años parece claro y evidente: convierte la explotación de un recurso, el alquiler a corto plazo de propiedades inmobiliarias en áreas turísticas, en algo tan sumamente sencillo y rentable, que pocos pueden resistirse a su atractivo. Las zonas atractivas de las ciudades, que desde el desarrollo del turismo masivo ya sufrían una fuerte presión y, en muchos casos, corrían peligro de convertirse en auténticos parques temáticos, con negocios orientados únicamente al turista y un número cada vez menos de residentes, han visto cómo un número cada vez mayor de propiedades eran puestas en alquiler a través de Airbnb y aplicaciones similares, marcando valores más elevados para la rentabilidad de la propiedad inmobiliaria y, en consecuencia, haciendo que muchos propietarios que anteriormente arrendaban esas propiedades a residentes se planteen utilizarlas para el alquiler de corto plazo.
El proceso de turistificación, conocido desde hace décadas en casos como el del casco antiguo de Venecia, se agrava de manera significativa al poner el alquiler turístico a corto plazo al alcance de absolutamente cualquiera. La idea inicial de los fundadores de Airbnb, dos jóvenes a los que no les llegaba el dinero para pagar el alquiler de su casa en San Francisco que decidieron alquilar una de sus habitaciones a asistentes a congresos y conferencias, ha sido en muchos casos sustituida por compañías que concentran múltiples propiedades o edificios enteros y los operan a través de la plataforma, intermediarios que gestionan propiedades de terceros, y toda una industria en torno a la actividad. En San Francisco, la primera ciudad donde la compañía comenzó a operar, sus oficinas fueron ocupadas por manifestantes en noviembre de 2015, y el ayuntamiento puso en marcha varias medidas de control, como el registro de las propiedades objeto de alquiler e imponiendo diversas restricciones en términos de número de noches al año y el número de propiedades que cada persona puede poner en la plataforma. Desde entonces, la compañía ha visto protestas y actuaciones en otras ciudades de las 65,000 en las que opera en todo el mundo.
En la práctica, lo que estamos viviendo es ni más ni menos que una consecuencia más de la llamada tragedia de los comunes: una situación en la cual varios individuos, motivados solo por el interés personal y actuando independiente pero racionalmente, terminan por destruir un recurso compartido limitado (el común) aunque a ninguno de ellos, ya sea como individuos o en conjunto, les convenga que tal destrucción suceda. Aunque el recurso principal en este caso sea de propiedad privada, los inmuebles, el recurso que genera las protestas puede ser interpretado como de naturaleza común: el conjunto de propiedades que conforman la oferta de alquiler de una ciudad o barrio determinado, o el modelo urbanístico al que da lugar su explotación. Resulta difícil argumentar al propietario de un inmueble en el centro de una ciudad que no va a poder optar a maximizar la rentabilidad de su propiedad por el método que estime oportuno dentro de la legalidad, pero muchos propietarios en una zona optando por ese modelo generan un modelo urbanístico de difícil sostenibilidad que resulta del agrado de muy pocos, aunque genere tasas de actividad económica elevadas. ¿Mata un modelo turístico exacerbado la vida de los barrios? Por supuesto, puede convertir una zona en un lugar en el que sea completamente imposible vivir de manera estable… pero esto ya ocurría, en algunas zonas, mucho antes de Airbnb. Personificar en la compañía estadounidense el problema es, claramente, no haberlo estudiado en profundidad.
En ese problema, Airbnb es un relativo recién llegado a una situación que ya de por sí venía de mucho antes, con efectos tanto negativos como positivos. Antes de Airbnb, la actividad de alquiler de propiedades a corto plazo tenía lugar de manera irregular, generalmente ocupando el nivel bajo del espectro de oferta, y dando lugar tanto a experiencias decepcionantes como a la generación de economía sumergida. El control que aporta el uso de la plataforma permite la aparición de un catálogo que apela a los gustos de un amplio espectro de usuarios – desde el bajo coste hasta el lujo más genuino, – tiende a mejorar la experiencia gracias al uso del peer-rating system, e incrementa las posibilidades de control de la actividad económica resultante. Pero por otro lado, esa democratización del alquiler a corto plazo para ponerlo al alcance de cualquiera que posea una propiedad en una zona atractiva se convierte en un problema.
La forma habitual de responder a la tragedia de los comunes cuando esta pasa a suponer un problema para la mayoría ha sido mediante el establecimiento de regulación, y así se está llevando a cabo en algunas ciudades. Pero esa regulación debe responder a muchos elementos: no sirve, como en algunos casos, responder únicamente a los intereses de la industria hotelera tradicional, ni optar por modelos tan restrictivos que den lugar a una marginalización de la actividad. Hay que entender el equilibrio que supone, por un lado, la actividad económica generada por el turismo, y, por otro, la necesidad de convertirla en razonablemente sostenible, teniendo en cuenta además la problemática específica que marca en ese sentido la existencia, en muchos casos, de una marcada estacionalidad vinculada con la actividad. La solución pasa por reevaluar un recurso, el turismo, convertido en auténtico motor económico de muchos territorios, a la luz de la coyuntura marcada por el contexto tecnológico en el que se desarrolla, un contexto que no tiene ninguna posibilidad de vuelta atrás.
This post is also available in English in my Medium page, “Cities, tourism and the tragedy of the commons»
Me acaba de venir a la mente lo de Aznar y el vino
«Valladolid 3 MAY 2007 – 19:59 CEST
El ex presidente del Gobierno José María Aznar ha recibido hoy en Valladolid la medalla de honor de la Academia del Vino de Castillo y León. Aznar ha aprovechado el acontecimiento no sólo para agradecer el reconocimiento, sino también para criticar el prohibicionismo del Gobierno, empezando por la que denominó «ley contra el vino» y terminando con las campañas de la Dirección General de Tráfico. «¿Y quién te ha dicho que quiero que conduzcas por mí?», ha ironizado Aznar respecto al conocido lema, tras lo que ha añadido que nadie le debe decir lo que tiene o no que beber. «Déjame que beba tranquilamente; no pongo en riesgo a nadie ni hago daño a los demás», ha dicho.»
Para el tema de las limitaciones requiere también un debate previo. Quién desarrolla/paga los servicios informáticos para chequear dichas limitaciones? las compañías, los ayuntamientos (o el órgano público competente en todo caso)
En época de IA, ¿se podría dejar en manos de una IA básica la gestión de pernoctaciones diarias en lugar de dar un número fijado de licencias de operación?
¿Debería el ayuntamiento de Barcelona invertir en un sistema / plataforma /API de chequeo público de reservas on-line en función del día / barrio?
Realmente creo que al menos en España no es necesaria más legislación, sólo es necesario que se aplique la existente adaptándose a las necesidades reales de los ciudadanos. Son cientos los barrios españoles con graves problemas de ruido nocturno con comportamientos incívicos que ocurren desde hace muchos años. Los cascos históricos de las ciudades, que generalemente reunen las zonas de ocio para los jóvenes son inhabitables desde hace décadas incluso sin la intervención de Airbnb.
El tráfico de drogas, la apertura de bares repletos de borrachos hasta altas horas de la madrugada, etc se podrían resolver simplemente mediante la acción policial aplicando la legislación existente. En Estados Unidos o en cualquier pais europeo es inconcebible que usted pueda pasear a las 4 de la mañana por la calle dando gritos sin que aparezca la policía y le detenga.
Simplemente eliminando estos comportamientos a todas luces intolerables, reduciríamos las molestias para el vecindario existente. Adicionalmente el turismo lowcost más desdeñable, protagonizado por jóvenes cuyo único interés es poder comportarse como no lo hacen en sus casas se reduciría y seguramente desaparecería rápidamente.
Totalmente de acuerdo, José Antonio. En el debate anti Airbnb se mezclan churras y merinas continuamente: como si Magaluf fuera el paraíso antes de Airbnb! El problema de turismo incivico (low cost o no) es la innaccion policial, ya sea por falta de efectivos o lo que sea. Y la gentrificacion lleva ocurriendo cientos de años. Y hay por ahí un estudio de alguna universidad española mostrando como el incremento de precio por metro cuadrado en ciudades turísticas en los dos últimos años es igual al de ciudades no turísticas.
Mientras en las mesas de trabajo de las consejerías de turismo se sienten hoteleros, guías turísticos, políticos y hosteleros, y no representantes de vivienda de uso turístico, no tendremos ni información objetiva ni objetivos estratégicos adecuados ni ná de ná.
Más o menos de acuerdo con el hilo, quisiera resaltar el aspecto político. Hai una especie de «gentrificación» del personal representante de los sectores desfavorecidos. Ellos son los primeros que se «pasan a vivir» en barrios de mejor nivel (o favorecen la mejora de nivel del barrio de residencia), despreocupándose de la depauperación de sus vecinos. Como en otros campos (tarjetas black…) los centros de poder (cada uno a su nivel) ejerce una mala influencia sobre los lideres políticos de cualquier tendencia.
Y no es que se tenga que «vivir de pobre» para ser un político honesto, el problema es que el ADN humano no tiene remedio contra la pérdida de conciencia. Se tienen que aplicar diversas vacunas educativas, que refuercen el gen de la solidaridad…
Por los comentarios, veo que se intenta hacer pagar a los que alquilan pisos por AirBnb una serie de excesos y problemas existentes de los que no son culpables, ni muchos de los cuales, ni siquiera cometen los turistas.
Los gritos de los borrachos, el hablar a voces a las 4 de la mañana en las calles y otros problemas ligados al ocio, no son culpa de quien simplemente pone en valor un inmueble, son otro tipo de problemas que nada tienen que ver con los que pueda producir el alquiler masivo de inmuebles en temporadas cortas.
Es cierto que en muchos barrios se ha encarecido el alquiler indefinido por la dedicación de los pisos a alquiler turístico, Esto es cierto y lo que hay que ver es si realmente el propietario puede o no alquilar su propiedad como le parezca más rentable o no. Todo lo demas son problemas que nada tiene que ver con eol tema.
A mi juicio, lo que esta pasando e que en una situación de trabajo precario, el trabajo que conlleva el alquiler a corto plazo, (poner anuncios, contestar emails, dar y recojer las llaves y sobre todo limpiar pisos y enseres, y arreglar y reponer roturas), hacen que sea interesante esta ocupación en en un mercado en el que no salen puesto de trabajo bien remunerados.
Creo que si se va en contra de este tipo de trabajo, se lesionan los ingresos de muchas personas que encuentran trabajo relacionados con en este turismo Low cost y que en muchos casos, están ahí porque no encuentran otra ocupación mñás acorde con sus formación y gustos.
Por ello pienso que merece la pena el aguantar las indudables molestias que proporciona el turismo masivo. Muchos negocios y muchos salarios, no precisamente millonarios, dependen de este turismo de tercera división.
Interesante, actual y con recorrido me patece el tema.
Muy fina Rocío por separar y definir un turismo «incívico» q ya existia (y se permite) en destinos que se han desprestigiado, con la ayuda de hoteleros y comercializado res, y la pasividad o connivencia de los ayuntamientos. Efectivamente hay normas y ordenanzas de sobra para atajar el desmadre, si ponen a los municipales a trabajar en la mejora de la 1a.industria del país.
Por otra parte el problema se ha disparado cuando estas app han hecho saltar por los aires (en apenas 3 años) la densidad de turistas en cada destino/ciudad/barrio. Pero seamos honestos los permisos de nuevos hoteles (camas) que permiten cierto control para mantener el equilibrio del territorio, nunca ha sido tomado en serio por los municipios y ha sido mas bien objeto de su exhibición de poder, cuando no de intereses nunca desvelados. Vamos que la «capacidad de carga» de cada ciudad o comarca solo es materia en los estudios de planificación turística y comodin en la legislación de algunas CCAA, pero de ahí a hacerla efectiva, nada.
En eso llegó AirBnb a un terreno abonado por los frutos del ladrillo, las TIC y la picaresca: pisos de veraneo, segundas residencia, crisis, hipotecas hight cost…
La solución del legislador no puede ser más cortoplacista y generosa con los empresarios turisticos: multa a la competencia (nueva oferta). Y del modelo de turismo ya hablaremos.
No sé si empresas como AirBnb (o Uber) durarán mucho o serán pronto superadas por otras que cobren comisiones menos parasitarias, pero han puesto en el mercado ideas que han venido para quedarse.
Estoy en Barcelona, y por razones familiares he tenido que quedarme en Agosto, y me asombra que cuando por mi barrio no se ve a casi nadie, si bajo a Plaza Catalunya me encuentro con un hormiguero (de turistas).
A AirBnb hay que exigirle que pague los mismos impuestos que pagan los hoteles por los mismos conceptos que sean aplicables. Es una empresa hacker, que se aprovecha de un error del sistema, y de un vacío legal que debería ser subsanado.
El turismo barato arrasa (vuelos y hospedaje) y seguirá arrasando, con todo. ¿La solución? No la conozco. Pero para mi ciudad me gustaría que se apuntara a un turismo de mas calidad y menor cantidad si es que resulta posible.
Otra cosa que me sorprende es la mala y extendida opinión que existe respecto de AirBnb. No se por que motivo, se compara su actividad con la de un hotel, cuando realmente hay que compararla con la de una Agencia de Viajes, ofertar al público destinos hoteleros que no son suyos, a cambio de una comisión, es, lo que desde siempre han hecho las Agencia de Viajes.
En esta actividad no esta en Internet sola AirBnb, que yo recuerde como poco hay dos muy grandes orientada a hoteles booking.com o Trivago, y algunas menores dedicadas a casas rurales..
Desconozco cuales son las comisiones que reciben las agencias de viajes físicas o digitales por reservar un apartamento en Palma de Mallorca pero me da que son similares a las de AirBnb y no creo tampoco que el Estado Española se beneficie en mas de los impuestos que pagan estas empresas que de lo que pague AirBnb si estas empresas residen fuera de España.
Gorki, Airbnb se lleva una importante comisión por cada cliente. Y cobra tanto del turista como del dueño del piso.
Si tu ofreces el piso te cobra mínimo un 3%, y a tu huesped le cobra entre un 6 y un 12%.
En cuanto a las agencias de viajes; en muchos casos ya resultan innecesarias.
De acuerdo en total un 15% que de una forma u otra paga el cliente, pues lógicamente el que alquila el piso carga el importe en el alquiler.
No me parece que este fuera de linea con lo que cobra de comisión una Agencia de Viajes por reservarte un hotel en Tokio pongo por caso.
¿Cuanto se lleva un Tour Operador?.- Por el estilo
No creas, tengo un amigo mayorista y me dice que las comisiones en turismo hoy son muy pequeñas.
Además, hay que tener en cuenta los comparadores que cada de vez son mas utilizados.
Pero hablando de comparaciones, una empresa de la magnitud mundial de Airbnb no es comparable con una agencia de viajes.
Airbnb, o Uber, deberán cobrar comisones mucho menores si no quieren que llegue otro y les birle el negocio completo. Es que no hace falta crear una empresa de 50 u 80 mil millones de dólares, seguro que mas de uno se conformará creando otra mas pequeña, de solo mil o 5 mil millones ofreciendo los mismos servicios.
Trabajo en el sector, y ese 15% que comenta Gorki es el standard, punto arriba punto abajo, que usan casi todas las plataformas, que por otro lado son bien numerosas y se reparten un buen trozo del pastel más allá de Airbnb.
En otro orden de cosas, un error muy común es pensar que los únicos turistas que reservan a través de estas plataformas es el turista low-cost. Semanalmente recibo reservas que oscilan entre los 250€ y los 500€ la noche (también recibo de propiedades en rangos inferiores) por lo que cliente malo no se puede decir que sea, especialmente si tenemos en cuenta el gasto que posteriormente realizan en otros servicios de la zona (restaurantes, museos y otras actividades de ocio, etc..).
Puedes pretender cobrar el 15, el 30, el 50 o lo que te de la gana.
Pero luego aparece alguien que comprende que para hacerse con ese inmenso mercado mas vale cobrar mucho menos o incluso no cobrar nada.
Esta lleno de ejemplos. El correo electrónico de Hotmail pretendía cobrar y surgió Gmail. O todas las Apps que se financian solo con publicidad. O servicios para encontrar pareja, como Tinder, (y en general todas las ofertas de anuncios gratuitos) etc. etc.
Es que la tecnología ha de servir para eso, para suprimir intermediarios parasitarios y dejar solo a los que son útiles.
Desconozco si el 15 % es mucho o poco, pues no estoy dentro del negocio- pero si mas o menos es lo que cobran todos los Tour Operadores. debe ser que esa ´la comisión por la que merece la pena serlo. Visto desde fuera es muy fácil decir que es una comisión enorme-
Pero pienso que si no sale nadie que lo haga por el 10% puede que sea que el 15% no es tan grande como lo parece, Eso es lo bueno de la competencia que regula los precios
Que salga un valiente monte en una web de contactos entre hoteles y clientes y cobre el 10% a ver que pasa.
sin ser polemica es parte de la globalizacion , airbnb es una muy util aplicacion para los usuarios obviamente cuando es bajo costo es muy bien recibido . ahora tambien estoy decuerdo que este debe ser regulado . ya que se van a presentar incovenientes a largo plazo